Недавно один оценщик рассказал в своём блоге, что его отчёт об оценке коммерческой недвижимости был отклонён Сбербанком. 90% замечаний, оставленных им, не имели никакого отношения к делу. При этом отчёт изначально составлен с соблюдением всех требований ФСО, и рыночная стоимость объекта не изменилась бы от внесённых правок.
Часть пользователей посоветовала специалисту отстаивать свои убеждения, остальные порекомендовали пустить дело на самотёк. Сам оценщик не знает, как вести себя в такой ситуации.
Отношение банка к оценщикам
Заёмщик берёт кредит, оставив недвижимость в качестве залога. Но банку не известна её стоимость. Для определения рыночной цены клиент привлекает оценщика. Банк выдаёт кредит, ориентируясь на составленный им отчёт.
Однако банки часто выдают кредиты со скидкой 20-30% от рыночной цены. Допустим, стоимость объекта – 100 руб. Тогда размер кредита составит 80 руб. Клиент получает меньше, чем ожидал. Он подговаривает оценщика завысить реальную цену имущества (100 руб.) до 120 руб. В этом случае кредит будет равен реальной стоимости помещения (100 руб.), и заёмщик останется в плюсе.
Такие случаи часты, поэтому банки с сомнением относятся к работе оценщиков, считая её результаты недостоверными. Низкий уровень доверия объясняется тем, что заказчиком оценки является заёмщик.
Случай из практики
Автор канала «Бизнес по плану» прошёл аккредитацию в петербургском банке «Невский». В 2019 году организацию лишили лицензии за проведение сомнительных операций. Дмитрий собрал документацию и заключил соглашение, обязующее его выплачивать комиссию в размере 20% от стоимости договора.
Большинство клиентов просило оценщика завысить стоимость коммерческого помещения на 30%. Специалист отклонял предложения, сделав для себя вывод: многие оценщики работают именно по такой схеме.
Автоматизация оценки
Сейчас финансовые учреждения активно автоматизируют и оптимизируют процессы оценки имущества. И Сбербанк по праву относится к самым крупным оценочным компаниям на территории Российской Федерации. В штате организации работает множество специалистов, определяющих стоимость залоговых объектов и действующих в интересах государства.
Банк старается ограничить привлечение независимых оценщиков, чтобы получить более точное представление о цене объекта. Тем более, обращаться к ним не всегда целесообразно. Так, ипотечные квартиры в новостройках не нуждаются в оценке стороннего специалиста. Конкретная цена на жильё уже установлена застройщиком.
С коммерческой недвижимостью чуть труднее, поскольку на рынке мало предложений. Оценивая помещение жилого назначения, можно «обучить» и настроить систему искусственного интеллекта. Пользоваться услугами оценщика не потребуется, так как все расчёты будут произведены автоматически. Стоимость коммерческих зданий пока нельзя оценить таким способом.
Получается, что роль оценщика во взаимодействии между банком и клиентом незначительна. Банк выступает ключевым звеном данной цепочки. Клиент тоже считается немаловажным элементом, ведь ему выдаются деньги.
Мы предполагаем, что оценщиков со временем полностью «уберут» из процесса кредитования. Вернёмся к истории из предисловия. Выходит, что для специалиста нет смысла препираться с банком и рьяно отстаивать свои интересы. Как же поступить? Следует принять взвешенное решение о продолжении или прекращении сотрудничества с конкретным кредитором. Остальное зависит уже не от оценщика.
Подробнее: https://ce-na.ru/benefits/ocenka/nedvizhimosti/
Читайте нас ВКонтакте и в Одноклассниках
